КРЕДИПОРТ - твоят кредитен портал

Кредити в защитена онлайн среда.
Заяви. Избери. Вземи.

03 юли 2020г.

Размисли и страсти относно покупката на живота ми или иначе казано: покупка на имот с ипотечен кредит. (част V)

home sweet home

В търсене на необходимите документи или как да избягваме близки срещи от третия (бюрократичния) вид…

След като в търсене на имот и кредит, проучих целия имотен пазар, проследих тенденциите в цените на имотите и равнищата на лихвите по ипотечните кредити за последните 10 години, проучих всички застрахователни продукти, съпровождащи така лелеяния ипотечен кредит, избрах кредитор и оферта и накрая ми остана … САМО да набавя необходимите документи. Не знам дали САМО няколко седмици щяха да ми стигнат, за да успея да обиколя по няколко пъти всички гишета на столичните администрации.

Тук трябва да спомена, че аз съм изключително отворена към всички онлайн услуги в това число и тези, предлагани от държавната и общинските администрации. Използвам ежедневно и ежеминутно онлайн услуги – пазарувам, плащам сметки и данъци, правя си резервации, и най-важното заявявам всички достъпни административни услуги с електронен подпис… защото мразя да губя време в чакане на опашка и особено срещи с представители на държавната администрация. Излишно е да казвам защо, едва ли има човек в България, който да не може да сподели горчив опит при среща с този изключително вкиснат, бюрократичен вид…

И така-а-а-а, кредитният ни посредник ни предостави един сериозен списък от документи, които трябваше да подготвим за разглеждане и оценка на нашето искане за кредит. Документите мога да разделя на три групи: документи, които ние в качеството си на искащи кредит, трябваше до подготвим; документи, които трябваше да ни предостави продавача на имота и документи, предоставяни и от двете страни.

В първата група попаднаха:

Искането за кредит, което се попълва от кредитоискателя и съдлъжника (лицето, с което официално и писмено сте решили да делите добро и зло, в това число и ипотечен кредит 😊). Към искането за кредит обикновено върви и декларация, с която се съгласяваш да предоставиш личните си данни.

Документ за доказване на доход на кредитоискателя и съдлъжника, ако има такъв – най-често това е служебна бележка, удостоверяваща размера на твоето възнаграждение за последните 6 месеца или извлечение от банковата ти сметка. Възможно е да ти поискат трудов договор, граждански договор или договор за управление.

Удостоверение за режима на имуществени отношения между съпрузите – издава се от Агенция по вписванията електронно или на гише. Тук можеш да прочетеш подробности.

Удостоверение за наличие/липса на данъчни задължения по чл. 87, ал. 6 от ДОПК – издава се от съответното териториално поделение на НАП или, за голямо мое щастие, електронно. Тук можеш да се запознаеш с подробностите.

Oценка на имота – това всъщност е цената на избрания имот, определена от лицензирана фирма за експертни оценки. Целта ѝ е да изчисли ликвидността на имота или с други думи, дали кредитът ще може да се върне, ако не успяваш да плащаш вноските си и компанията е принудена да продаде имота ти. При изготвяне на оценката се използват основно три метода – ликвидационна стойност, пазарна стойност и сравнителна стойност. Най-често срещаният подход е пазарния подход. При него оценителят проверява и сравнява недвижимия имот с други имоти, които се намират в близост и имат еднакви характеристики. Предвид се вземат скоро извършени сделки, на чиято база се формира пазарната цена на имота. Крайната пазарна оценка варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка. В различните банки пазарната оценка може да варира с до 20%.

Тук е моментът да разкажа за най-голямото безумие, с което аз се сблъсках при определяне на оценката на имота, който искахме да закупим. Оценителят, избран от банката, изготви оценка, която беше по-ниска от искания от нас кредит и водеше до невъзможност за финализиране на сделката и съответно до отпадане на необходимостта от ползване на кредит във въпросната банка. Банковият експерт, с който работехме, предложи вътрешно да преразгледат оценката, която по думите ѝ, можеше да бъде завишена. След двуседмично изчакване (въпреки че навсякъде обявеният срок за изготвяне на оценка е от 1 до 7 дни), с изненада научихме, че втората оценка е доста по-ниска от първата. След безброй молби от моя страна, успях да се сдобия с оценителския доклад за имота и какво да видя?!? Оказа се, че оценката е изготвена за апартамент в съвсем друга сграда с напълно различна квадратура… Този документ беше изготвен, проверен и подписан от двама оценители, беше минал през ръцете на няколко банкови експерта в различни области (очевидно нито една от тях не беше свързана с оценка на имоти) и никой по веригата не беше забелязал тази глупава грешка. Наложи се аз, абсолютния лаик в тази материя, да им стана коректив… След нови около 2 седмици чакане, най-накрая получихме заветната, този път относително адекватна, пазарна оценка, този път на правилния имот.

Съветвам ви много внимателно да проверявате всички документи, за да не изпадате в моята абсурдна ситуация.

Документи, които трябва да подготви продавача на имота:

Документ за собственост на недвижимия имот – нотариален акт или договор за покупко-продажба или за учредяване на право на строеж;

Удостоверение за данъчна оценка на имота по чл. 264, ал. 1 от ДОПК – то регламентира данъчните събирания – ако има неплатени данъци, продавачът не може да извършва сделки с имота си или да се разпорежда с него. На първо място този документ показва дали са платени на държавата данък сгради и такса смет. Издава се от съответната данъчна служба към общината и, отново за щастие, може да се извади и електронно.

Кадастрална схема или Удостоверение от Агенцията по кадастъра и скица на имота – Ако не ви се чака на опашка пред прословутата ул. Мусала № 1(където се намира Агенцията по кадастър в София), имотната скица може да се извади електронно през Кадастрално-административната информационна система. За повече информация виж тук.

Удостоверение за липса на тежести (УВТ) – издава се от Агенция по вписванията. Банките винаги изискват УВТ, за да се уверят, че върху недвижимия имот, който искаш да закупиш, няма вписани действащи ипотеки или права в полза на други лица т.е. имотът вече не е бил заложен в полза на някой друг.

Документи, предоставяни от купувача и продавача:

Удостоверение за семейно положение – За него се налага да посетиш общинската администрация или ако си онлайн ориентиран, да го заявиш и получиш електронно. За целта ще ти е необходим електронен подпис. И тъй като тези удостоверения са няколко вида, имай предвид, че ще ти трябва Удостоверение за семейно положение, съпруг/а и деца. В зависимост от семейното ти положение, трябва да предоставиш копие от акт за сключен граждански брак или решение на съда за прекратяване на брака. Документът следва да се предостави и от двете страни по сделката.

Акт за сключен граждански брак или решение на съда за прекратяване на брака – този документ следва да се предостави и от двете страни по сделката.

Предварителен договор – лично за мен това беше „най-страшния“ документ, защото той е условие за разглеждане и отпускане на кредита. В същото време обичайната практика е с подписването му от двете страни, купувачът да заплати 10% от стойността на имота на продавача и също така в някакъв фиксиран срок, след изповядване на сделката да плати остатъка. Не ми се мисли какво би се случило, ако по някаква причина ти бъде отказан кредит…Този документ е абсолютно задължително да бъде изготвен или поне съгласуван с адвокат и, предвид горчивия ми опит с оценката, да бъде подписан след изготвяне на пазарната оценка на имота.

Тук можете да прочетете началото на историята:

Част 1: Да бъда…под наем или да не бъда?

Част 2: Сами ли да търсим апартамент или да се доверим на услугите на агенция за недвижими имоти?

Част 3: Колкото повече, толкова повече!... или защо да ползваме услугите на кредитен посредник при кандидатстване за ипотечен кредит

Част 4: Как да изберем най-добрата оферта или защо да четем дребния шрифт?

Следва продължение…

В част 6 четете: Финалната отсечка… и заживели щастливо