Как да изберем най-добрата оферта или защо да четем дребния шрифт?
След известно сондиране на мнения от познати и събиране на отзиви в интернет, нашето семейство избра фамилния ни кредитен посредник 😊.
Свързах се с нея, уговорихме се да се видим на удобно за мен място и в удобен час. Първата ни среща протече бързо и ползотворно. Разказах ѝ каква сума ще ни трябва, в какъв срок бихме искали да я върнем и горе-долу какви са очакванията ни за месечни вноски и други детайли, свързани с имота. Уточнихме и банките, към които проявяваме интерес. 2-3 дни по-късно офертите бяха налице под формата на четима и разбираема таблица, съдържаща информация за лихви, застраховки, размер на максимално финансиране и други допълнителни условия. Тъй като апартаментът, който искахме да купим, беше в сграда с Акт 14, още в този момент някои от избраните банки отпаднаха, защото се оказа, че не финансират покупки на този етап.
Как да изберем най-добрата оферта или защо да четем дребния шрифт?
След като получихме няколко оферти, трябваше да ги сравним, за да изберем най-подходящата за нас. Първият параметър, на който обърнахме специално внимание беше лихвата. Тук възникна въпросът кое е по-добре: фиксиран или плаващ лихвен процент. Едва ли има банка, която да ти предложи фиксирана лихва за целия период, обикновено фиксираният процент е за първите от 1 до 3 години, затова е важно да обърнеш внимание как ще се промени лихвата след изтичане на промоционалния период. Имай предвид, че дори фиксираният процент да е малко по-висок, ако разликата е под 0,50%, той си е един вид застраховка срещу резки промени в бъдещ период и при него няма как рязко да се увеличи месечната ти вноска. За сравнение при рязка промяна в размера на плаващия лихвен процент, вноската ти може да нарасне почти двойно. Но офертите с промоционална лихва за определен период биха могли да те заблудят, а и те са по-трудни за сравнение.
Истинската цена на заема се нарича годишен процент на разходите. Едва ли има човек, който да не е чувал, че това е "цялата" цена на кредита. Това е истинската цена, а не рекламната – с уж „най-изгодните“ лихви, защото в ГПР се включват всички (или поне повечето) такси и допълнителни разходи по кредита.
Като заговорихме за такси… е тук играта малко загрубява. Още с влизането в банковия клон вече дължиш такса за кандидатстване (или такса за разглеждане на документи). Размерът ѝ обикновено е фиксирана сума от 10 до около 200 лева. Заплаща се при подаването на документите за кредит и при отказан кредит не се връща.
Следващата такса е тази за усвояване (или управление) на кредита. Таксата може да бъде фиксирана сума или процент (между 0.5% до 2%) стойността на кредита. Начислява се и се събира при разрешен и отпуснат кредит.
Освен еднократните такси е възможно, със своя кредит, да се сдобиеш и с годишни такси за обслужване (или управление) на кредита. Могат да са фиксирана сума, процент от разрешения кредит или процент, който се начислява върху оставаща главница по кредита. Хубавото е, че има и банки, които не ги начисляват, но това обикновено е за сметка на нещо друго…
Таксите, за които вече споменах, са част от ГПР, но има и такива, които не участват при формирането му, и е хубаво и те да се вземат предвид преди избора на оферта.
Такива такси са: таксата за оценка на имота ( заплаща се на оценителя още при разглеждане на документите за кредит), такса ангажимент (дължима е при кредит, който е разрешен, но не е усвоен в първоначално уговорения срок), такса за предсрочно погасяване, такса за предоговаряне. Обикновено отпускането на кредита е свързано и със задължително ползване и на други банкови продукти като разплащателна сметка, дебитна и/или кредитна карта. За тяхното месечно обслужване също се дължат такси.
Изключително важен момент при избора на оферта е срокът на кредита. Важно е да се знае, че колкото по-дълъг е срокът на кредита, толкова по-скъп става той. Обмисли внимателно какви са възможностите си, предвиди и малко по-висока сума за месечната вноска, за да можеш да реагираш, ако лихвата по кредита се промени. Оптималното съотношение вноска/доход е около 33% тоест, ако доходът ти е 2000 лева месечно, вноската по ипотеката трябва да е не по-голяма от 660 лева като при изчисляване на това съотношение се вземат предвид всички твои задължения по кредити. Някои кредитни институции са склонни да приемат и по-висок коефициент на съотношението дълг/доходи (до около 50%), но непосилната вноска би могла сериозно да натовари семейния бюджет и да доведе до невъзможност за навременното изплащане на кредита. Все пак много по-лесно е да намалиш срока на кредита, а удължаването му е много трудно или почти невъзможно. Аз предпочетох да взема кредит за по-дълъг период и всеки месец заделям малка допълнителна сума, която веднъж годишно погасявам предсрочно, за да намаля срока и лихвите по кредита. Така си осигурявам буфер за непредвидени събития или пък мога да правя регулярни частични погасявания.
Елементът, който не винаги се включва при определяне на размера на ГПР, е застраховката. Затова чети внимателно офертите и виж колко би се оскъпил кредита, ако застраховката е задължително изискуема, но не е включена в месечната вноска. Застраховките, свързани с ипотечното кредитиране, са застраховка „Живот“ и имуществена застраховка. Те могат да бъдат за твоя сметка, а в някои случаи и за сметка на банката (имай предвид, че понякога застрахователната премия се поема от банката само през първата една или няколко години). Цената на застраховка „Живот“ зависи от възрастта и здравословното състояние на кредитополучателя, сумата на кредита и срока на погасяване. Застрахователната премия е от 0,15 до 4% годишно. Застрахователния договор се сключва за целия период на кредита като за предпочитане са застрахователите, които предлагат намаляване на застрахователната сума с намаляването на дълга.
При имуществена застраховка обикновено банките изискват покриване на всички рискове за ипотекирания имот, включително и зeметресение. Застрахователният договор е годишен и се подновява всяка година. Цената на застраховката е между 0,2% до 0,4% от застрахователната стойност на имота.
В заключение: съветът ми е да прегледаш много внимателно всички детайли по предложените оферти. Ако имаш неясноти, задължително поискай допълнителна информация, за да няма после неприятни изненади.
Тук можете да прочетете началото на историята:
Част 1: Да бъда…под наем или да не бъда?
Част 2: Сами ли да търсим апартамент или да се доверим на услугите на агенция за недвижими имоти?
Следва продължение…
В част 5 четете: В търсене на необходимите документи или как да избягваме близки срещи от третия (бюрократичния) вид…