Максимална възраст за ипотечен кредит в 15 банки
Повечето банки искат кредитът да е изплатен до 70 или 75 години. От 15-те банки в таблицата седем пишат границата открито (три казват 75, три 70, една 65), а останалите осем не я посочват. Законът не поставя горна възраст, а БНБ ограничава срока до 30 години, затова максималният срок е по-малкото от 30 години и границата на банката минус възрастта ви. Ако сте на 55 и искате да видите какъв срок и вноска ще ви дадат, на imoti.crediport.bg има сметнати случаи по възраст.
Съдържание
Накратко
Възрастта към последната вноска, октомври 2026
- 75 години: Банка ДСК, УниКредит Булбанк и Fibank.
- 70 години: ОББ, Инвестбанк и Интернешънъл Асет Банк.
- 65 години: Токуда Банк.
- Не публикуват граница: Алианц Банк, БАКБ, ЦКБ, Д Банк, Общинска банка, Пощенска банка, ПроКредит и Тексим Банк.
Максимална възраст по банки
| Банка | Възраст към последната вноска | Условия |
|---|---|---|
| Банка ДСК | 75 г. | важи за поне един от кредитополучателите или съдлъжниците |
| УниКредит Булбанк | 75 г. | над 70 г. се изискват задлъжнялост под 60% и застраховка „Живот“; за универсалния кредит и сглобяема къща границата е 70 г. |
| Fibank | 75 г. | „Право на избор“ и „Ипотечен овърдрафт“; за кредита с доход от чужбина не е публикувано |
| ОББ | 70 г. | възрастта на кредитополучателя към крайния срок |
| Инвестбанк | 70 г. | срокът плюс възрастта на кредитоискателя или солидарния длъжник, при всички кредити |
| Интернешънъл Асет Банк | 70 г. | възрастта при кандидатстване плюс срокът |
| Токуда Банк (влива се в БАКБ) | 65 г. | над 65 г. само със съдлъжник под 65 г. към края на срока и при условие за остатъка |
| БАКБ | не е публикувано | банката има граница за всеки продукт, но не посочва стойността |
| Алианц Банк, ЦКБ, Д Банк, Общинска банка, Пощенска банка, ПроКредит, Тексим Банк | не е публикувано | попитайте банката, преди да платите оценка на имота |
Закон или банкова политика
Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители не поставя възрастова граница. Кредиторът оценява дали ще можете да плащате, като взема предвид и очаквани бъдещи събития. Кредит се отпуска само при положителна оценка.
БНБ ограничава срока на жилищните кредити до 30 години от 01.10.2024. Всичко останало е банкова политика: максималната възраст, условията над нея и дали се броят съдлъжниците. Банките смятат възрастта и към различна дата. БАКБ например я гледа към разрешаването на кредита, а Интернешънъл Асет Банк към кандидатстването.
Колко дълъг кредит можете да вземете
Максималният срок е по-малкото от две числа: 30 години или границата на банката минус възрастта ви.
| Възраст при кандидатстване | Граница 65 г. | Граница 70 г. | Граница 75 г. |
|---|---|---|---|
| 35 години | 30 г. | 30 г. | 30 г. |
| 40 години | 25 г. | 30 г. | 30 г. |
| 45 години | 20 г. | 25 г. | 30 г. |
| 50 години | 15 г. | 20 г. | 25 г. |
| 55 години | 10 г. | 15 г. | 20 г. |
| 60 години | 5 г. | 10 г. | 15 г. |
| 65 години | — | 5 г. | 10 г. |
Как по-краткият срок променя вноската
По-краткият срок означава по-висока вноска. А по-високата вноска изисква по-висок доход, защото вноските по всички кредити не може да надхвърлят 50% от нетния доход. Пример за 100 000 € при примерна лихва 2,43%, близка до средната по новите жилищни кредити (БНБ: 2,41% през септември 2026):
| Срок | Месечна вноска | Обща сума за връщане | Нужен нетен доход |
|---|---|---|---|
| 30 години | 391,49 € | ≈ 140 937 € | 782,98 € |
| 25 години | 445,10 € | ≈ 133 530 € | 890,20 € |
| 20 години | 526,50 € | ≈ 126 360 € | 1 053,00 € |
| 15 години | 663,50 € | ≈ 119 430 € | 1 327,00 € |
| 10 години | 939,52 € | ≈ 112 742 € | 1 879,04 € |
На 45 години при банка с граница 70 г. можете да вземете кредит за 25 години с вноска 445,10 €. При граница 75 г. срокът е 30 години, а вноската 391,49 €. Разликата е 53,61 € на месец, а нужният доход е с около 107 € по-нисък. Дългият срок обаче струва повече: общо връщате с около 7 400 € повече. Сметнете своя случай в ипотечния калкулатор.
По-млад съдлъжник
При някои банки е достатъчно един от кредитополучателите да отговаря на правилото. Банка ДСК изисква към последната вноска поне един от кредитополучателите или съдлъжниците да е най-много на 75 години. Ако сте на 55 години, сами можете да вземете кредит за до 20 години. С дете на 30 години като съдлъжник срокът може да стигне 30 години, колкото позволява БНБ. За 100 000 € при 2,43% вноската пада от 526,50 € на 391,49 €.
Токуда Банк допуска възраст над 65 години само със съдлъжник, който е под 65 години към края на срока. Остатъкът по кредита, когато навършите 65 години, трябва да е до 35% от оценката на обезпечението.
Другите банки с публикувано правило говорят за възрастта на кредитополучателя. Питайте дали съдлъжникът се взема предвид. Съдлъжникът поема задължението заедно с вас, а кредитът се вижда и в неговата история в Централния кредитен регистър.
Ипотечен кредит за пенсионери
Пенсията е доход като всеки друг, стига кредиторът да може да я провери с документи. Банка ДСК например дава преференциална лихва при постъпление на заплата, кредитен оборот или пенсия в банката и ползване на пакет услуги.
Ограничението е срокът. На 65 години при банка с граница 75 г. кредитът може да е до 10 години. За 50 000 € вноската при 2,43% е около 469,76 €. Без други кредити нетният ви доход трябва да е поне около 939,52 €. За по-малка сума без имот има потребителски кредит за пенсионери от банка, с други граници за възрастта.
Някои небанкови кредитори изрично приемат пенсионери, но ГПР в публикуваните им примери е от 21,77% до 49,72%. Сравнение има в страницата за кредит срещу ипотека.
Застраховка „Живот“
Законът не изисква застраховка „Живот“. Ако банката изисква застраховка като условие, тя трябва да приеме и полица от друг застраховател с равностойно покритие (чл. 12 ЗКНИП).
- УниКредит Булбанк изисква „Живот“ по ипотечните си кредити. Над 70-годишна възраст я поставя и като изрично условие.
- ЦКБ дава лихвена отстъпка при застраховка „Живот“ или „Злополука“, но тя е по желание.
- Общинска банка предлага безплатна застраховка „Живот“ до определен размер на кредита.
- ПроКредит Банк не включва „Живот“ в цената на кредита.
Алианц Банк посочва, че цената на застраховката зависи от възрастта, пола и здравето на клиента. Поискайте цената предварително и сравнявайте офертите по ГПР.
Какво да направите
- Попитайте за максималната възраст, преди да платите оценка на имота.
- Сметнете вноската за реалния си максимален срок и проверете дохода в „Колко кредит мога да взема“.
- Сравнете банки с различни граници. От 45-годишна възраст нагоре границите 70 и 75 години дават 5 години разлика в срока.
- Добавете по-млад съдлъжник само ако банката го допуска и той разбира риска.
Източници
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители
- БНБ: изисквания към кредитните стандарти
- БНБ: лихвена статистика, септември 2026
- Банка ДСК: Обща информация, съгласно ЗКНИП
- Банка ДСК: Ипотечен кредит за покупка на недвижим имот
- УниКредит Булбанк: Ипотечен кредит „Моят нов дом“
- УниКредит Булбанк: Универсален ипотечен кредит
- Fibank: Жилищен/Ипотечен кредит „Право на избор“
- ОББ: Обща информация за кредити, обезпечени с ипотека
- Инвестбанк: Обща информация по договори за кредит за недвижим имот
- Интернешънъл Асет Банк: Кредит „Асет Жилище“
- Токуда Банк: Кредит за покупка на жилищен имот
- Токуда Банк: Предстоящото вливане в БАКБ
- Токуда Банк: Разрешение на БНБ за вливане в БАКБ (09.10.2026)
- БАКБ: Обща информация за кредити, обезпечени с ипотека
- ЦКБ: Ипотечен кредит „Дом за теб“
- Общинска банка: Ипотечен кредит
- ПроКредит Банк: Жилищен кредит с плаваща лихва
- Алианц Банк България: Жилищен кредит
- МВР (ГДНП): предупреждение за имотни измами, 23.06.2025
Колко дълъг кредит ще ви дадат на вашата възраст
Осем от 15-те банки не казват докъде дават кредит, затова най-бързо научавате срока си от оферта. Възрастта и дохода посочвате в заявката.
Попълнете заявка →